Status prawny uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji w przypadku gdy gmina zamierza realizować zadania własne w zakresie przygotowania, koordynowania i tworzenia warunków do prowadzenia rewitalizacji, a także jej prowadzenia w zakresie właściwości gminy, rada gminy wyznacza w drodze uchwały, z własnej inicjatywy albo na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji.
Obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji stanowią formę obszarów specjalnych służących realizacji szeroko rozumianych zadań publicznych. Ich status różni się jednak w znaczący sposób pod względem kształtowanego stanu prawnego nieruchomości. O ile bowiem w art. 13 ustawy wprost określono, że uchwała w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji stanowi akt prawa miejscowego, a jako taka podlega publikacji w dzienniku urzędowym, to w art. 11 ust. 5 określono szczególne narzędzia kształtujące stan prawny nieruchomości, których wprowadzenie możliwe jest wyłącznie w obszarze rewitalizacji.
Obszar zdegradowany stanowi fragment gminy znajdujący się w stanie kryzysowym z powodu koncentracji negatywnych zjawisk społecznych, o ile występuje w nim co najmniej jedno z negatywnych zjawisk gospodarczych, środowiskowych, przestrzenno-funkcjonalnych lub technicznych. Katalog negatywnych zjawisk, które zostały uznane przez ustawodawcę za istotne z punktu widzenia charakteru procesu rewitalizacji, określa art. 9 ust. 1 przedmiotowej ustawy.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 obszar obejmujący całość lub część obszaru zdegradowanego, cechujący się szczególną koncentracją negatywnych zjawisk, na którym z uwagi na istotne znaczenie dla rozwoju lokalnego gmina zamierza prowadzić rewitalizację, wyznacza się jako obszar rewitalizacji. Mając na uwadze konieczność koncentracji interwencji, stanowiącą jedną z najistotniejszych zasad procesu rewitalizacji, wyznaczany w oparciu o powyższe kryteria obszar rewitalizacji nie może być większy niż 20% powierzchni gminy oraz zamieszkały przez więcej niż 30% liczby mieszkańców gminy.
Ustalenia uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji dotyczące wykorzystania lub możliwości wykorzystania narzędzi, o których mowa w art. 11 ust. 5, stanowią istotną informację w obrocie prawnym nieruchomości, co wymaga precyzyjnego określenia przebiegu granic obszaru rewitalizacji. W art. 11 ust. 4 ustawy określono zatem, że załącznikiem do uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji jest mapa w skali co najmniej 1:5000, sporządzona z wykorzystaniem treści mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku – z wykorzystaniem treści mapy ewidencyjnej, w rozumieniu ustawy z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne, na której wyznacza się obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji.
Z brzmienia przytoczonego przypisu wynika, że załącznik graficzny jest co do zasady sporządzany z wykorzystaniem treści mapy zasadniczej, co z uwagi na konieczność zachowania czytelności nie jest oczywiście tożsame z koniecznością wykorzystania jej pełnej treści. W tym kontekście najważniejsze pozostaje jednak wprowadzenie wszelkich informacji niezbędnych z punktu widzenia ustalenia stanu prawnego konkretnych nieruchomości, czego podstawę stanowią między innymi granice działek ewidencyjnych.
Precyzyjne określenie przebiegu granic obszaru rewitalizacji w sposób umożliwiający identyfikację konkretnych nieruchomości stanowi istotny element w ramach sprawowanego nadzoru nad aktami prawa miejscowego. Takie podejście w swoich rozstrzygnięciach nadzorczych prezentowali dotychczas między innymi Wojewoda Lubelski czy Wojewoda Podkarpacki (Rozstrzygnięcie Nadzorcze nr P-II.4131.2.297.2017 Wojewody Podkarpackiego z dnia 8 grudnia 2017 roku), którzy wskazywali na konieczność precyzyjnego odnoszenia zapisów prawa miejscowego względem konkretnych nieruchomości.
Jednocześnie w kontekście delegacji ustawowej zawartej w art. 11 ust. 4 ustawy wskazującej, że załącznikiem do przedmiotowej uchwały jest spełniający określone warunki załącznik graficzny, z uwagi na rangę aktu prawa miejscowego uchwała nie powinna zawierać innych niż wymienione w ustawie załączników, zwłaszcza dokumentów niemających charakteru normatywnego, takich jak diagnoza służąca wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Takie stanowisko prezentował dotychczas między innymi Wojewoda Kujawsko-Pomorski (Rozstrzygnięcie Nadzorcze nr 46/2016 Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia 20 maja 2016 roku), Wojewoda Podkarpacki (Rozstrzygnięcie Nadzorcze nr P-II.4131.2.297.2017 Wojewody Podkarpackiego z dnia 8 grudnia 2017 roku), Wojewoda Małopolski (Rozstrzygnięcie Nadzorcze nr WN-II.4131.1.17.2021 Wojewody Małopolskiego z dnia 13 października 2021 roku) czy Wojewoda Śląski (Rozstrzygnięcie Nadzorcze nr IFIII.4131.1.35.2022 Wojewody Śląskiego z dnia 27 czerwca 2022 roku). Mając jednak na uwadze, że diagnoza taka stanowi załącznik do wniosku w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji, zasadne jest rozważenie dołączenia jej do uzasadnienia procedowanej uchwały.
Przykładem dobrej praktyki w zakresie przygotowania załączników graficznych do uchwały w sprawie wyznaczenia obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji jest Miasto i Gmina Miejska Sztum. Uchwała Miasta i Gminy Miejskiej Sztum opublikowana jest w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego.
Tekst opracował: Konrad Młynarczyk PBPR